Vous visitez un appartement qui vous séduit, le loyer est attractif, mais vous remarquez que la surface habitable annoncée est bien inférieure à vos attentes. Ce scénario est malheureusement courant, et la confusion entre SHON (Surface Hors Œuvre Nette) et surface habitable est fréquente, surtout pour les locataires.
Définir les concepts
SHON (surface hors œuvre nette)
La SHON représente la surface totale d'un bâtiment, incluant les murs, cloisons, escaliers, couloirs et autres éléments structurels. C'est un indicateur crucial pour les constructeurs et les autorités, servant à réglementer l'urbanisme et l'aménagement du territoire. En effet, la SHON est un outil pour déterminer la densité d'occupation d'un terrain et les possibilités de construction.
Par exemple, la ville de Paris limite la SHON à 1,8 m² par m² de terrain pour les constructions neuves, à l'exception de certains quartiers spécifiques. Cette mesure vise à éviter une densification excessive et à préserver la qualité de vie dans la ville.
Surface habitable
La surface habitable se concentre sur la superficie réellement utilisable pour l'habitation. Elle prend en compte les pièces principales (chambres, salon, salle à manger), les annexes (cuisine, salle de bain), les dégagements (couloirs), etc. En revanche, la surface habitable ne comprend pas les éléments non habitables tels que les balcons, les caves, les garages, etc.
Prenons l'exemple d'un appartement dans un immeuble ancien. La SHON peut inclure les murs épais, les combles non aménagés et l'épaisseur des murs extérieurs. La surface habitable, elle, sera calculée uniquement sur les pièces aménageables et réellement utilisées par le locataire.
Différences clés
- SHON : Surface totale du bâtiment, incluant tous les éléments structurels.
- Surface habitable : Surface réellement utilisable pour l'habitation, sans les éléments non habitables.
La différence entre la SHON et la surface habitable est souvent significative. Un appartement de 100 m² de SHON peut avoir une surface habitable de seulement 80 m², les 20 m² de différence correspondant aux murs, aux cloisons et aux espaces non habitables.
Implications pour les locataires
Loyer et surface habitable
Le loyer d'un logement est généralement calculé en fonction de la surface habitable. Il est donc primordial que le locataire s'assure que la surface habitable annoncée correspond à la réalité. Le contrat de location doit clairement mentionner la surface habitable du logement. Il est également important de noter que la surface habitable doit être mesurée selon une méthode standardisée, définie par la loi.
Surface habitable et espaces privatifs
Il est important de distinguer la surface habitable des espaces privatifs tels que les balcons, les terrasses et les jardins. Ces espaces ne sont pas inclus dans la surface habitable mais peuvent être utilisés par le locataire. Le droit d'usage et d'accès à ces espaces privatifs doit être clairement défini dans le contrat de location.
Si le contrat ne précise pas ces points, il est important de négocier avec le propriétaire pour éclaircir la situation. Par exemple, si le locataire a accès à un jardin privatif, il est important de vérifier si il est autorisé à l'utiliser pour des activités personnelles ou s'il est soumis à des restrictions.
SHON et la réglementation
La construction et la location de biens immobiliers sont soumises à des normes et réglementations spécifiques. Ces normes définissent les conditions minimales de surface habitable, d'occupation des espaces et de sécurité. Le non-respect de ces normes peut entraîner des sanctions pour le propriétaire.
Par exemple, pour être considéré comme un logement décent, un appartement doit respecter des normes minimales de surface habitable. En France, il est généralement admis qu'un appartement doit disposer d'au moins 9 m² par personne pour être considéré comme décent.
Pour garantir une location transparente, le contrat de location doit être clair, précis et complet concernant la surface habitable du logement. La mention du SHON n'est pas obligatoire, mais elle peut être utile pour les locataires afin de mieux comprendre la surface totale du bâtiment et les espaces partagés.
Conseils pratiques pour les locataires
Identifier la surface habitable
- Vérifiez le plan du logement : Le plan doit indiquer clairement la surface habitable et les différentes pièces.
- Consultez le contrat de location : La surface habitable doit être mentionnée dans le contrat de location.
- Effectuez une visite complète du logement : Mesurez les pièces et vérifiez que la surface habitable annoncée correspond à la réalité.
- Posez des questions : N'hésitez pas à poser des questions au propriétaire ou à l'agent immobilier si vous avez des doutes sur la surface habitable.
Prévenir les litiges
- Communiquez clairement avec le propriétaire : En cas de divergence entre la surface habitable annoncée et la réalité, n'hésitez pas à contacter le propriétaire pour clarifier la situation.
- Consultez un professionnel : Si un litige survient, il est conseillé de consulter une association de consommateurs ou un professionnel du droit pour obtenir des conseils et une assistance juridique.
- Lisez attentivement le contrat de location : Assurez-vous de bien comprendre toutes les clauses du contrat de location et n'hésitez pas à demander des explications si nécessaire.
L'importance d'une information claire
La compréhension des concepts de SHON et de surface habitable est essentielle pour les locataires. Une information claire et précise permet de négocier sereinement les conditions de location et de garantir une relation transparente avec le propriétaire. Une location sereine et transparente est essentielle pour une expérience locative positive.
